來源：好房網 2024-05-30
不婚不生是目前社會趨勢，當發生繼承時，若遺產中有房屋，也必須考量未來房地合一稅的問題。資深地政士指出，一個案例是，長女、次女共同繼承媽媽留下來的房子，但沒過多久妹妹也過世了，姊姊又繼承了妹妹的持份，變成2次繼承取得，近日想賣掉房子，卻發現房地合一稅竟高達近120萬元。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，案例中的媽媽於民國112年往生，配偶已經去世，繼承人有兩位女兒，長女已婚、次女未婚。媽媽遺產中有1間民國88年間購買的房屋、現金存款及股票，為了公平起見，兩人就以均分繼承的方式，各取得媽媽遺產的2分之1，房屋也各持分2分之1。
但113年初未婚的妹妹往生了，因為妹妹未婚且沒有子女，所以姊姊就變成了繼承人，繼承妹妹所有的遺產，也包括這間來自媽媽繼承的2分之1房屋。
近日姐姐想賣掉這間繼承2次的房屋，概算之後才知道舊制房屋交易所得稅不算，光房地合一稅，竟然高達近120萬元，為此不敢賣房。鄭文在分析，因為姊姊的房屋屬於2次繼承取得，前2分之1來自媽媽的繼承屬於舊制房屋交易所得稅，併入明年所得稅申報。
而來自妹妹繼承的2分之1所有權出售屬於新制，出售時必須課徵房地合一稅。他提到，雖然財政部112年11月2日「台財稅字第11204619060號令」解釋，屬連續繼承或受遺贈取得之房地，持有期間合併計算，所以適用稅率由45％驟降為15％。
但因妹妹的戶籍登記中途有遷出，未達連續滿6年的規定，所以無法適用400萬元免稅額及10％自用住宅優惠稅率，加上繼承取得成本是土地及房屋公告現值，所以產生了巨額的房地合一稅。
鄭文在指出，少子化、不婚不生是趨勢，建議遺產分配時別採用均分繼承，可考慮改採協議分割的方式。例如該案例，可由姊姊繼承不動產，現金及股票由未婚的妹妹繼承，姊姊出售房屋就適用舊制房屋交易所得稅，而不是高額的房地合一稅。
另外的情境是，若被繼承人只留下1間房屋，沒有其他現金或股票，該如何公平分配遺產？鄭文在說，也可以協議由姊姊繼承房屋後，以該繼承房屋辦理銀行貸款，由妹妹取得該房屋市價的一半的現金，如此一來，姊姊未來出售該房屋，房地合一稅也不會找上門。
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