來源：工商時報 2024-05-26
- 工商時報 曾宇平 房貸
雨果指出，最近詢問了某家官股銀行，銀行提供了兩種貸款方案，一種是一般的銀行貸款，另一種是新青安方案。甚麼是新青安貸款方案呢？
財政部推出比之前「青年安心成家購屋優惠貸款」更優惠的「青安貸款精進方案」，被稱作「新青安房貸」。新青安房貸，與舊版最大不同的地方在於貸款額度從最高800萬提高至1,000萬，而貸款年限則從最長30年、寬限期3年，提高至40年、寬限期5年。
借款人需符合民法規定成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。換句話說，只要年滿18歲以上，購屋者的配偶與子女名下都沒有自有住宅，都可以申辦這項優惠房貸。如果借款人、配偶或未成年子女名下有共有住宅的持份，但建物持份面積合計未滿40平方公尺，仍可以申貸此項貸款。
新青安貸款利息補貼，貸款利率由政府補貼1碼（0.25%），加上原公股銀行減半碼（0.125%），利息補貼調升至1.5碼，政府補貼期間為三年。央行於2024年3月22日升息半碼，財政部表示就本次升息部分由政府再補貼半碼，時間從2024年3月27日起至2026年7月31日止。新青安貸款不受升息影響，維持現有利率。
此項貸款也並非限定第一次買房的首購族，只要符合貸款的資格條件，無論是第一次購屋，或是以前有房屋但已出售或轉讓，同樣可以辦理。
這次銀行提供的貸款方式有兩種，銀行一般首購方案目前利率為2.185%，最長年限為30年，寬限期3年，綁約2年。新青安方案在115年7月底前的利率是1.775%，之後位補貼的利率為2.275%，不須綁約。
雨果用貸款1千萬，貸款年限30年，不用寬限期，本息平均攤還，來試算兩種方案的差別：
一般首購方案，月還款金額為37,894元，30年後的總還款金額為13,641,805元，總繳款利息的部份就是3,641,805元。
採用新青安方案，假設從8月開始還貸款，有2年的時間可以用到新青安優惠利率，前2年期間的月還款金額為35,847元，優惠之後的月還款金額為38,198元，30年後的總還款金額為13,694,914元，總繳款利息的部份就是3,694,914元。
兩種方案的總繳款利息差額為53,109元，以一般首購方案的總繳利息較低。所以採用新青安方案，雖然一開始的2年可以每個月少繳2,047元，但2年後的月還款金額就會增加304元，總繳利息會多繳53,109元。
本來直覺新青安方案會比較划算，但補貼方案一過，銀行給的利率反而比一般房貸還高一些，總繳款金額反而變更高。銀行前面給的半碼優惠，後面就要回來了，對於打算把房貸繳完的人，看起來比較不划算。
雨果表示，由於新青安房貸不綁約，可隨時償還本金或轉貸，若是有打算在2～3年後換另一家銀行轉貸的人，可能申請新青安就會比較划算。
還有，新青安最高可以申請到40年，以40年試算，前2年的月還款金額是29,112元，2年後為31,632元，每個月差了6,500元至6,700元。想要降低月還款金額的人，用新青安貸款40年是比較有利的，即使貸款利率較高一點，之後想轉貸、提早還款、降低月還款金額，都比較適合採用新青安房貸。
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