8年不動產估價師破解「實價登錄誤導術」　一堆人都這樣買貴了

大家都知道買房前要查實價登錄，了解目標區域行情再出價，但不少人查了實登還是買貴了，這是怎麼一回事？擁有8年不動產估價師經驗的「阿宅地產顧問」，公開破解實價登錄誤導之術是如何產生的，並分享掌握「1原則」，就能破解。

「阿宅地產顧問」昨（21）在臉書公開「你不知道的地產秘密」，指出大家對政府實登的信任，可能被少數有心人士利用，誤導你出價，拿一疊厚厚、無參考性的實登資料，讓你議價議了半天，最後還是出了一個超出行情的價格。他分享以下3個利用不適合的實價登錄來誤導人的案例。

1、舊社區用新建案來比：
台北市新房子賣到上百萬，中古公寓可能6-70萬還找的到，新建案跟中古屋有巨幅的價差。當你要買的是中古屋，參考的卻是新成屋的實價登錄，就算是對面社區的成交價，距離超近，買貴也是必然的事。

2、無裝潢用精裝修來比：
現在房屋裝修動輒數百萬起跳，出售精裝修的房子，為了彌補裝潢費的支出，價格必然比無裝潢的貴上不少。要怎麼確認實價登錄成交價是不是帶裝潢？內政部的實價登錄，只要點擊進入交易明細，再看備註，就可以確認是否包含裝潢費用。
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3、老商圈用精華區來比：
估價有所謂同一供需圈的概念，距離太遠，供需已經無法替代。同樣是中正區，仁愛路跟廈門街的價格天差地遠。當你參考的社區成交價，跟你要買的房子距離太遠，商圈性質根本不同，價格其實已經不具參考性。

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「阿宅地產顧問」指出，參考錯誤的實價登錄成交案例來出價，「用雞腿來比藍鳥，買貴也只是剛好而已」。他也分享以下5點破解之法。

1、買什麼社區，最好就用相同社區比，價格參考性最好。

2、買老公寓，就用老公寓比，不要用電梯大樓比，屋齡公設都不同。

3、買2-3房的房子，就用2-3房的房子比，不要用套房比，套房單價比較貴。

4、買沒加蓋的頂樓，就用沒加蓋的比，不要用含加蓋的比，加蓋效益差太多。

5、買一樓住宅，就用一樓純住宅比，不要用可當店面或有停車效益的一樓比，價差會很大。
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最後，「阿宅地產顧問」也提醒，強調最重要的原則，就是可比性，「蘋果比蘋果，橘子比橘子」，比較的價格才有意義。