文/記者朱語蕎 2023/02/24 08:57
房屋遭法院查封拍賣，先別急著想自己賣掉，有時反虧更多。（本報資料照）
法拍物件通常會比比市價便宜約1～2成，因此法拍市場一直是不少投資客的天堂，為避免自己負債的房屋淪為法拍屋，遭法院賤價拍賣，而不足清償債務，屋主的做法都是在查封之後，拍賣之前，透過自售或是房屋仲介，將房屋以市價先行出售，避免法院拍賣而售價貶低，不足清償債權人債務，使債務人雪上加霜。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有名債務人因為向銀行貸款不足清償，因而被銀行將該債權出售給資產公司，多年以後，債務人也忘了這件事，後來男友將名下房屋無償贈與給他，房屋加土地現值約206萬元左右，因為免贈與稅，所以很快的完成不動產贈與登記。
3年後的某一天，她突然收到資產公司向地方法院聲請的查封登記，將男友贈與給她的房屋查封拍賣，一時之間不知所措，於是請房屋仲介協助出售，希望能賣得好價格，免落入法院拍賣程序。
拜景氣之賜，很快的以1200萬元順利成交，讓自己的房屋免淪為法拍屋，因為走法拍程序，約市價的9成，大概只剩1080萬元，會有1成、約120萬元的損失。
詎料，她最近又接到國稅局房地合一稅的補稅通知書，因為取得是贈與，房地現值約206萬元，售價是1200萬元，獲利約994萬元，扣除30萬元費用，獲利約964萬元，以持有期間2年以上未滿5年課徵費率35%計，得繳交房地合一稅337.4萬元，還得另外加罰鍰。
鄭文在說，如果當初債務人不要透過房屋仲介成交，遭法院拍賣的稅率是20%，假設以低於市價90%計算，約1080萬元拍定，以房地合一稅20%計算約168.8萬元（即1080萬元-206萬元-30萬元×20%=168.8萬元）
試想，自己賣屋多得120萬元，卻要多繳168.6萬元房地合一稅，也就是多賣120萬元，倒虧48.6萬元，如果加上4%仲介費，真是雪上加霜 ，情何以堪。
目前非自願的房地合一稅稅率是20%，以法院強制執行而言，必須是透過法院拍賣程序成交案件才算20%；如果遭法拍查封，自己再啟封自己出售，就必須回到房屋持有期間2年以上，未滿5年稅率是35%的高額房地合一稅。
鄭文在提醒，如果是2016年以後取得的房屋，且持有期間在5年內，受法院查封拍賣時，別急著出售，先試算一下，或許法院拍賣更有利。
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