｜2022.03.18
工商時報 林昱均
財政部近期針對紅單、預售屋交易與囤房大戶展開課稅。圖／FREEPIK
財政部近期將針對「2021上半年紅單交易」、「2021預售屋交易」、「囤房大戶租金收入」等三種對象查核課稅，紅單投資人與包租公將首當其衝。
到底紅單、預售屋交易是什麼？那些人最容易受這次的大查稅影響？由工商時報來為讀者逐一解密。
所謂紅單指的是「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，因該類單據多為粉紅色或紅色，因此俗稱紅單。
當建商找了一塊住宅地並取得建照後，為加速籌措工程款避免資金周轉狀況，多半會先開放預售屋交易，由代銷業者先幫忙銷售，等於是邊蓋邊賣。
如果民眾看中這間預售屋，通常代銷業者就會建議先支付10萬元訂金，再給予一張「購屋買賣預約單」紅單，可以保留想要的戶型約10天，中間則由民眾與建商針對價格、建材等討論，直到談妥價格後才會拿到「購屋買賣訂購單」，此時必須補足訂金到總價的一定比例（多為5％）。在這段紅單期間，民眾反悔不買，多數可拿回全額的訂金。
若確定紅單合約內容沒有問題，後續民眾才會和建商正式簽下預售屋合約，此時依照合約內容，民眾若反悔不買，多數皆無法退還所有訂金。
加價轉手拋售 近年查核重點
不過，在紅單、預售屋階段，部分投資人選擇採取加價轉手拋售，直接獲利出場，也就是買賣紅單、預售屋賺取價差，這也是近年查核重點。
為健全房市發展，我國自2021年7月施行「實價登錄2.0」、禁止紅單交易，而「房地合一2.0」同步上路，將預售屋列入房地合一稅範圍。
另為防堵非法紅單交易與掌握課稅依據，財政部五區國稅局與縣市政府近年多次聯合稽查，取得紅單與預售屋持有人資訊並圈定追蹤。
如果投資人是在2021年1月1日～6月30日買賣紅單、預售屋賺取價差所得，必須列為財產交易所得，採售價減除「取得價+成本」後併入綜所稅課稅，在2022年5月報稅季列入申報，尤其國稅局已掌握多數交易人資料，目前已在多方查核掌握圈定者稅負。
至於投資人在2021下半年買賣紅單、預售屋賺取價差所得，紅單交易自實價登錄2.0上路後屬於違規情況，內政部將按戶裁罰15萬～100萬元，其所得也會列入財交所得，5月申報繳稅。
至於2021下半年的預售屋交易所得，因我國房地合一2.0上路將預售屋列為房地合一稅申報案件，必須在買賣契約簽署後30天內申報，並依照持有年度課徵對應稅率，而預售屋多為五年內新屋，多半將適用35％或45％重稅。
除查核預售屋與紅單交易所得課稅以外，現在財政部也緊盯包租公的租金收入。
緊盯囤房大戶 上百人補繳稅
我國自2021年10月啟動「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」專案查核，首要對象是針對持有1,703位持有非自住房屋十戶以上者（囤房大戶）要求申報租賃所得或說明原因，目前有上百人已補繳稅款。
但租金收入怎麼課稅？個人房東只要有出租房屋並收取租金就要依法申報綜所稅，按全年租金收入43％計為必要費用、剩下57％計入綜合所得課稅。
近期財政部也連帶查核前幾年漏報的租金收入，新北市近期就有一位店面包租公被查獲過去漏報3千多萬元租金收入，除補稅700萬元外另依漏稅額裁處0.5倍罰鍰350萬元，合計補繳上千萬元稅金。
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