｜2022.03.02
工商時報 林昱均
若親屬過世同時留下不動產與房貸等，繼承人如果無力負擔其貸款，可適用兩大租稅優惠。圖／Freepik
財政部高雄國稅局指出，若親屬過世同時留下不動產與房貸等，繼承人如果無力負擔其貸款，可適用兩大租稅優惠，首先是非自願售屋條款，五年內出售皆適用20％房地合一稅率；其次則是貸款餘額超過房地現值數額，可另從房地交易所得減除。
我國房地合一2.0自2021年7月上路，課稅範圍包括個人、法人2016年後取得的房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地等。
依房地合一2.0規定，持有兩年內出售課45％，逾兩年、未滿五年出售課35％，法人持有五年以上還有個人逾五年、未滿十年皆適用20％，至於個人持有十年以上皆適用15％。
不過，法理也不外乎人情，我國也設定非自願售屋條款，持有十年內出售一律適用20％所得稅率。
個人非自願售屋包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、無力還債或補稅遭強制執行、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築、共同持有房屋未經同意遭變賣。此外，若個人同時繼承房地與不動產擔保債務（如房貸）時，若無力償還該筆債務，可變賣房地實質還債。
官員也指出，如果繼承的不動產擔保債務過大，超過「房屋評定現值+公告土地現值」，等於是額外負擔，可在房地交易所得中減除。
舉例來說，A在2016年以1千萬元購買一筆不動產，其中貸款為七成約700萬元、三成300萬元為自備款，但A繳了100萬元貸款後卻溘然而逝。
A的女兒B在2019年同時繼承600萬元房貸與該筆不動產，繼承時房地現值合計300萬元，因無力負擔龐大房貸，又以1千萬元出售該筆不動產，則房地合一所得為售價（1千萬元）減除繼承房地現值（300萬元）與必要費用（30萬元），即為670萬元。
B還可適用減除額外負擔額度300萬元（房貸600萬元-房地現值300萬元），等於實際所得為370萬元，以非自願售屋稅率20％計稅即為74萬元。
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