2023年11月20日 週一 下午5:35
內政部規定賣方持有產權間出現非自然死亡才構成「凶宅」，因此常見利用逢低買進再高價轉手的「凶宅洗白投資術」。近期台中市北區有間曾發生墜樓命案凶宅釋出市場，27年屋齡開價1180萬元，但賣家在今年8月才以法拍價格554萬元取得，不到3個月就想用2倍價脫手。
據查該7樓戶於2022年發生墜樓命案，隔年流入法拍市場，於8月9日執行第2拍，根據法院筆錄內容，揭示該物件有發生非自然死亡案件，即死者從建物陽台一躍而下，當場死亡，請應買人注意。底價498.4萬元，吸引7人投標，最終以554萬元拍定，坪數36.75坪，換算單價15.07萬元。
▼該法拍屋於今年8月以554萬元拍定。（圖／翻攝竑發不動產法拍屋）
3個月前標到凶宅 翻倍想賣全棟最貴價碼
孰料僅隔3個月，該物件竟在出現在售屋市場，開價1180萬元，是取得成本的雙倍以上，換算單價逾32萬元。《EBC地產王》查詢「樂居」實價登錄資訊，該社區近1年成交均價僅22.35萬元，歷史最高價為每坪28.31萬元，由此看這間曾列為「凶宅」的中古屋，一經轉手不只恢復行情價，一旦成功出售更將一舉躍上全社區最貴宅。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該社區目前行情近2字頭，稍有裝潢或帶租約可望破2字頭，總價平均落在千萬元左右，甚至能低於千萬元，雖然屬於低總價好入手、好投資出租的物件，不過也因屋齡或屋況稍有抗性，此次售價偏高，勢必有議價空間。
賣方持有期間未發生 即不算法定凶宅
進一步觀察網路上該物件的售屋資訊，已未見曾為凶宅的「履歷」，原因就是內政部2008年7月發布的函釋，構成凶宅有3要件，首先是發生在賣方產權持有期間；其物是陳屍於主建物或附屬建物等專有部分，因此公共區域不會構成凶宅；第三是明定型態為「兇殺」或「自殺」，排除了意外死亡。因此即使命案發生在前年，但經過法拍「洗白」程序，接手的屋主持有期間未發生即不屬於「凶宅」。
▼同物件近期以開價1180萬元求售。（圖／翻攝樂屋網）
不過陳炳辰提醒，交易時隱瞞曾為凶宅，導致買方認為購屋後價值受損，仍有法院判例是即便非持有時間發生也應告知，可見凶宅有其擴大解釋的可能，因此較謹慎的房仲是整棟社區只要曾發生案件，不管是否為該戶別，也不管發生時間多久遠，都會在物件說明書上寫明。
值得注意的是，陳炳辰認為，實務上因為凶宅的資訊相對透明，即使物件經「洗白後」沒有註記在屋況說明書，市場通常也都會知曉，因此估計該物件的價碼相當具挑戰性。
陳炳辰也提及，國內房產價值高，隨著明智漸開，若非特別兇殘的案件，或事件發生年代久遠，倒也不一定下殺太多折扣，亦不見得損及社區價值，不少高價豪宅有過類似案件，價碼還是有撐，「國人怕窮不怕鬼，逐漸視個案狀況而定」，但要說增值空間大並不容易，不建議新手誤判情勢購置。
（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）
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