文／林子欽 2023/10/11 16:55
最近大直地區建案發生地層下陷出現天坑之後，引發對於工程安全以及都市計劃的廣泛討論。這是一個好現象，畢竟存在的問題不會因為不討論而消失。但是目前比較缺乏的討論角度，就是意外發生之後對於不動產價格的影響。
民眾對於不動產價格的認定，除了考量區位和建築物的條件以外，往往也會參考這塊土地或是建築物過往曾經發生的問題。舉例來說，有些加油站發生過油料外洩污染土地的現象，這塊土地未來出售時，潛在購買者可能會因此降價，甚至不願意購買。因為買主無法確認油料是否完全清理乾淨，也無法確保類似狀況未來絕對不會再發生。又例如有些房子被發現是海砂屋，交易價格也可能因此下跌。因為即使存在多種工程修復方式，很難確認海砂問題已經完全消除，或是海沙未來造成的建物破壞可以準確的預期。
天坑填補完之後呢？資料照／好房網News記者徐沛琪攝
前述的加油站即便經過土壤或是地下水的整治，海砂屋即便經過補強的措施，甚至相關專家認定已經和沒有污染過的土地或是正常砂石興建的房屋在功能上沒有差異，市場交易時仍然可能因為曾經發生過的意外而出現明顯的價損。另一個極端的例子是傾斜的建物；該建物或許在結構強度上與正常無傾斜建物相同，但是一旦市場上得知此消息，交易時仍然可能出現明顯的跌價。
歸納來說，土地或建物發生特定不利事件造成瑕疵現象，如果問題解決之後仍然存在價格減損，該價格減損就稱為不動產污名效果（stigma effects )；土壤污染、地基下陷、海砂屋、傾斜屋、淹水屋、甚至凶宅，都可能出現污名效果。
污名效果是心理反應，是認知風險，但是對於不動產價格的影響卻是實實在在的。以污染土地來說，如果在考慮污染所造成的地價減損時，只考慮整治費用、整治期間收入損失以及因為意外事件造成未來營運成本的增加，很可能會低估真正的成本。在不動產估價的技術上，可以比較修復完成後的不動產和從來沒有發生過問題的類似不動產之間的價差，來推估污名效果。
此外，也可以在估算污染土地或海沙房屋整治後的價格時，將土地污染或是房屋海沙問題未來再復發的風險考慮進去，來推估污名效果。除了發生瑕疵的不動產以外，價格減損也可能擴及鄰近的類似不動產。大直天坑基地鄰近地區的土質應該也是比較鬆軟，這個可能性一旦為市場接受，該區域沒有出現下陷現象的住宅，價格也可能因此下跌。當然，如果價損出現，承受損失的就是當下的屋主。
如果忽略特定不利事件對於不動產價格造成的污名效果，將會低估不動產所有權人所受到的損失。就如同發生過重大事故後修復的車輛，如果市場上知道這個事故，車輛未來很可能必須降價出售，因為買方可以也偏好購買沒有發生過事故的車輛。
相同的邏輯適用在前述的瑕疵不動產上；不動產市場日趨透明，污名效果應該會更明顯。如果污名效果沒被考量而只是賠償修復瑕疵的費用，將會產生補償過低的問題。總之，天坑這類事件不僅是地質、建管、都計問題，也會對於不動產價格產生影響。污名效果或許短期間不易察覺，但是引起的價損往往顯著而且長期，不容忽視。
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