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• 林麗珊、康陳剛 更新於 06月12日19:04 •
沿著斜窄僅容一人的樓梯走上公寓4樓，昏黃的燈光、紅色膠皮的鐵鏽扶手，以及牆上的斑駁油漆和壁癌，陳全隆和剛要上小學的兒子就住在這棟屋齡超過40年的老屋。
為了讓家中兩老能住進有電梯的房子，陳全隆2年前決定和建商智寶建設合作危老重建，把家裡另一間老房子改建成13層樓的全新住宅大樓，讓父母和兒子都能住進有電梯的新房裡。
簽約當天興高采烈的他，怎麼也想不到2年後迎來難以收拾的殘局。
這件2021年7月動工的建案「智寶家和」，從去年11月停工至今，樓層進度停留在4樓長達半年，到現在還有小包商遲遲領不到工資。
但讓陳先生更意外的是，在他請律師重新審視契約後，才發現因為這個危老重建案而設的房地信託，受益權在簽約時已轉讓給融資方中租迪和，得等到建案蓋好、轉讓期間屆滿才能贖回。如今建商無故停工，若無法續建，又找不到新建商願意接手，中租可以拍賣陳先生和其他屋主持有的土地，損失上看千萬。
智寶建設對此回應，公司先前確實有財務問題，但狀況正在改善，現已清償包商工程欠款，該建案仍將繼續興建。不過至截稿前，仍有小包商表示尚未取得全部工程款項。
「我只能望屋興嘆，不知道還能怎麼辦，」陳全隆看著施工進度依然停在4樓的新房，攤開合建契約書，還有一張張寫給建商、建經公司的存證信函，道出這幾個月的不安和無奈。
像陳全隆這樣遇上建商週轉不靈，房子蓋不下去以後，過去簽的問題契約才浮出水面，只是危老契約陷阱的冰山一角。這幾年，建材價格與建築工人薪資大漲，去年起利率大漲，各行庫對於土建融貸款的態度丕變，銀根收緊，爛尾樓糾紛才出現。
專門處理都更危老糾紛的律師蔡志揚說，多數民眾對於合建流程並不熟悉，建商會趁機在合建契約中，夾帶土地設定抵押或是受益權轉讓等內容，讓地主承擔更大的風險，建商則能取得更好的融資條件。「如果案子都很順利，建商最後履約完成（蓋完房子），你根本不會知道有這些事情，但是一旦出問題，你的土地甚至會被拿去拍賣，」蔡志揚苦笑道，自己在短短一年內，就接到4起類似陳先生的案子。
去年起利率上漲、信用管制下，建商週轉不靈，出現許多爛尾樓糾紛，三重老屋只蓋到13樓中的第4樓就停工半年。
都更到被法拍，銀行搶撤房地產額度
仔細解剖陳先生的案子，關鍵在，中小型建商找放貸條件較寬鬆的資融機構借錢。
一名上市建商主管透露，即使資本雄厚、營運穩定的大型建商，今年初仍遇上已經承作了土地融資的銀行，以土建融額度已滿為由，請公司另找其他銀行承作建築融資。「以前（銀行）是搶著跟我們做生意，現在是搶著要撤額度，」該名主管頗為無奈，表示這讓建設公司必須提高自有資金水位，現在就連買地也要先找好融資銀行再出手，就怕沒有銀行願意提供貸款。
連上市建商都會遇到資金問題，許多危老合建案都是由中小型建商主導，融資更困難。借不到錢的小建商，只能轉而找放款利率較高、放貸條件較寬鬆的資融機構借錢。
危老重建最常見的方式是合建，理論上合建就是地主出地、建商出錢，建商需要負責大部份的工程費用，建物蓋完出售以後，依照地主和建商簽的合建契約來分配利潤、分成屋坪數。危老案件做不動產開發信託很常見，為了保障各方利益，防止有地主中途退出或建商隨意挪用資金，因此會委託給銀行或建經公司。
問題出在，可能在地主不知情的情況下，這個信託受益權轉讓給中租，等於中租已成了受益人，重建大樓建成、銷售後，中租能優先拿到還款。若遇到爛尾樓，中租也能債權得保，法拍土地還款。
一位都更公司副總經理指出，資融業提供的貸款利率高、還款條件比銀行嚴苛，除非已經找不到銀行願意提供足夠的融資額度，建商通常不會向資融業者進行大筆融資。
一般銀行不會使用這種罕見的強化擔保方式，因為有很多其他手段，如扣下建商的銀行帳戶存款等，「我們沒有銀行能做的抵押保證方式，所以得強化擔保，」中租發言人廖英智說，他強調這類不動產放款在中租的佔比很低。
除了信託受益權轉手，另一個爭議情況是把土地抵押出去。
自家土地被建商拿去抵押
老家在中和的地主童先生就在不知情的狀況下，在合建契約中簽了土地抵押的條款，把自己的土地抵押給中租幫建商借錢。
一開始他根本不懂有什麼差別，直到簽約以後，舊房子都拆了，等了3年卻遲遲沒有動工，他才驚覺原來有可能沒了房子，地還要被拿去法拍。
中和地主童先生的舊房被拆除後，卻面臨建商遲遲不動工的困境。
「契約是我爸媽簽的⋯⋯，老人家就有一個夢，想住新房子呀，」童先生無奈地說，本來父母都非常期待能把老家翻新，沒想到建商拖延、工程延宕數年，舊建商還金蟬脫殼，另外開了一間新公司，宣稱舊公司合約走不下去，想用新公司重新簽約繼續蓋下去。
但經過這麼一齣鬧劇，當初簽約的父母天天吵架、互相責怪，童先生乾脆認賠，把地便宜賣給建商，了結一樁心事。
本來若新屋建成，預售屋總價開出1300萬，但把土地賣給建商扣掉土地增值稅只拿回600萬，「我就是很想趕快結束這件事情，不要家庭失和，」童先生說，自己還算幸運的，土地沒有被拿去法拍，不然更加耗時費力。
注意三大陷阱，避免新房住不成還失去土地
其實，危老合案中能順利完成的建案仍佔大多數，成功的關鍵就是簽訂合理的契約、找到誠信的合作建商。如果家中也有老房子希望進行危老改建，該如何避開「危老陷阱」？
首先要注意的是「契約」。如果契約內容牽涉到土地所有權或受益權轉移，像是設定抵押或信託受益權轉讓等，都會讓屋主風險大增。
蔡志揚解釋，如果屋主將土地設定抵押、讓建商取得融資，那雙方就不是單純的合建關係，因為這等同幫建商債務做擔保，如果建商沒錢、倒閉，地主得賣地幫建商還銀行錢。
這種條件下，通常屋主能提高建物建成分回的比例，譬如房屋蓋完後能分到較大坪數、較好的樓層等，但相對風險會更高，地主應該審慎評估。
此外，也有建商會刻意瞞騙容積獎勵條件，讓屋主未能取得符合市場行情的分回利益。
蔡志揚提醒，土地或容積獎勵等契約內容，動輒牽涉成百上千萬的房地價值，甚至是屋主打拚半生而來的積蓄，簽約時務必自行另找律師審閱合約、保障自身利益，否則省了小錢，最後卻可能賠了大錢。
危老重建應謹慎注意契約、融資陷阱。
再來是「融資方」，也就是建商進行土建融的資金來源，信用良好、財務健全的建商通常都能跟銀行借款，因此融資方的選擇就像是風險探測器，如果合建建商只能找到資融業者承作，就要小心建商在營運或資金面風險可能較高，也要小心合約中規定的權益分配和風險是否不成比例。
最難防範的，其實是建商刻意營造的「安心感」。
童先生坦言，由於家中長輩和鄰居都相當期待老屋能改建，當地頗受信任的里長也來鼓勵住戶改建，簽約現場還有代書、律師在場，都會讓人產生「沒什麼問題」的僥倖心理。
但他事後回想，代書、律師、公證人等其實都是由建商找來，並不能保證契約內容一定沒有問題，「如果我們當初有自己找代書或律師看過契約，我相信事情就不會變成這樣，」他苦笑說。
過去大家都認為危老可以無痛換新房，但是現在如果找不到高品質的建商、穩定的融資來源，還不如不做，避免新房住不成還失去土地，賠了夫人又折兵。
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