記者林和謙／台北報導 2023-02-08 16:43
因中國人有土斯有財的觀念，以及台灣房地產持有成本低，而衍生出囤房、炒作等亂象，如今房市走弱，很多人期待房價下跌，但房價下修會成真嗎？不動產趨勢專家、法學博士錢世傑分析，國內包括軍人退休金、勞工退休金等，政府拿出不少預算來撥補，甚至之後可能實施的房貸族利息補貼也是很大的金額，當撥補的錢仍不夠填滿，政府財政來源可能會減少，「那不動產就將成為課稅重點及對象」，當未來不動產相關稅負逐步變高，則持有不動產的意願將會變低，房價也將下跌。
錢世傑指出，當上述的情況發生，未來不動產相關稅負逐步提高，民眾持有不動產的意願就會變低；他表示，台灣因不動產持有成本低，加上有上漲可能性、期望值不低，所以炒房者容易進來，「但當持有成本變高時，上漲的期望值變得愈來愈小，自然房價就下跌了」，加上若政府又須財源挹注、提高不動產相關課稅，之後台灣房市就可能跟日本一樣。
錢世傑分析，當政府財政來源減少，不動產就將成為課稅重點及對象，未來不動產相關稅負逐步變高，持有不動產的意願將會變低，房價也將下跌。圖／好房網News記者林和謙／攝
錢世傑也提出影響「房價漲跌」的4個主要原因，一是需求上升，比如美國矽谷的外來人口持續增加，台灣竹科也是類似情況，造成房價上升，但國內除了六都、科技園區或特定題材區域，整體購屋人數是逐年下降，又沒有什麼外來人口，加上少子化，所以需求將持續降低，房價將會降。
二是資金層面，包括降息、貨幣寬鬆，熱錢到處竄，跑到股市與房市，而推升房價；反之，當升息、收縮資金，房市就下來了。三是通膨，世界各國都希望2％的通膨率，當通膨使得炒票變薄，房地產等資產價值又不變時，房價就上來；四是稅制，這涉及到持有成本，當持有成本增加，且房價較難有上揚的期待空間時，就會降低擁有房產的想法，房價自然就降。
錢世傑指出，台灣房地產這幾年「都市集中化、鄉村崩潰化」的走勢越來越明顯，當人口老化及少子化，年輕人口因為工作機會、生活機能完備等因素而向都市移動，六都為主要集中區域，此一趨勢會使得鄉村人口結構更加惡化，使得城鄉發展更不均衡。
此外繼承集中化現象也越來越增長，錢世傑分析，如果不區分都市與鄉村，以全國平均數來看，在2008年金融海嘯前後，是國內房地產的高潮，自此之後，所有權第一次登記與買賣的數據相加的總和不斷下滑；至於所有權繼承與贈與的筆數在這十年來足足成長80％，代表「繼承集中化」持續進展，「可預見在10年、20年之後，繼承與贈與的筆數可能會超過第一次登記與買賣的筆數」。他表示，雖然人口持續往都市集中，但繼承集中化、重劃區遍地開花，都會讓房地產價格上揚的力道減緩，尤其是2022年總人口數開始反轉、死亡人口數多過出生人口，房價難以上揚的趨勢會愈加明顯。
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