聯合新聞網
財經編輯/張家麒 2022-08-25 10:32:21
通膨怎麼因應？你知道你現在住的房子其實也能抗通膨嗎？財經專家阿格力和大家分享兩個觀念「增貸」以及「轉增貸」；讓你妥善運用你現在住的房子，提早把未來的資金拿到現在來運用。
房貸其實是抗通膨的好東西
房貸就是拿房子跟銀行借錢出來，聽起來是負債，但其實它是一種可以幫助大家累積資產的一種方式。
房貸繳完之後留下來的房子，他其實是有增值的可能，就算沒有增值也可以自租或當房東出給別人（房子是資產的原因）。
很多人在講不想要當30年的房奴，不過若是可以選擇房貸的年限，多數人還是會選擇30年還完，或是40年，拉長年度的貸款只是一個選擇，若壓力太大，或許還不適合買房子。
那為什麼說房貸是很好抗通膨的工具呢？假設一個月房貸要繳五萬，這個五萬現金可以買到的東西在往後20年後房貸還是還五萬，不過能買到的東西卻更少了。
不過繳了房貸之後，可能就沒有其他錢可以投資了，以下就要教導，怎麼樣在有房貸的情況之下，還能利用房貸增加彈性資金。
用房貸增加資金的第一招：增貸
其實增加資金的方式很簡單，就是拿房子去借更多錢。
所謂「增貸」，就假設跟銀行借了一千萬的房屋貸款，幾年後已歸還300萬，但突然有購買車子（100萬）的需求；就建議其實可以用房子去增貸，已經有前面幾年的還款正常，銀行都很願意增貸，因為是有抵押品的貸款。
因為通常房貸增貸的利率，都會比車貸還低，以現在的房貸利率應該會落在2％以下，買車跟車廠貸款的話專案利率都2.88％起跳，若去外面找融資公司借貸，可能利率動輒3-4％；所以若是用房子增加資金出來，是可以省下蠻多利息錢。
而且，用房貸增資借了100萬的購車金出來，車廠還會給你所謂的「現金價」，這樣一來一往之間價差可能就好幾萬。
增貸是可以用來活化資產的方式，買房裝修的貸款也要3-4％以上，若是用房子增貸錢出來，就可以達到節省利息的效果。
當然也有人會拿增貸出來的錢投資，認為投資報酬率可以超過2％，不過提醒投資一定有風險，必須做好良善的財務規劃，才建議去執行。
增貸嫌不夠？第二招：轉增貸
假設房價原先是1250萬，跟銀行借款1000萬元，但是後來因為房價增值250萬了，來到了1500萬，這時想要跟銀行多借出額外多出房價的貸款，就是再借款更多的意思（借款超過1000萬）。
這樣的方式對銀行來說的意願比較低，因為還欠銀行錢，現在又要多借出來。
不過對「新銀行」來說，這房子的市價就是1500萬，所以新的銀行也就願意貸款新的資金給你，因為對新銀行來說，就是新客戶，需要業績；這樣就叫「轉增貸」。
增貸和轉增貸有什麼差別？
增貸（從已歸還的貸款重新借出）；例如：房貸1000萬已還300萬，從歸還的300萬內重新借款；這樣對銀行來說，當初放款的總債權沒有增加，風險係數也就沒有往上。
轉增貸（依據抵押品價值重新貸款）；例如：原貸款1000萬，但有房價1500萬，新銀行評估可貸款至1200萬，向新銀行貸款清償舊銀行貸款，等於借新還舊、增加貸款金額。
貸款一定有風險，把握這個原則就對了
把房子抵押借錢好像風險很大，但風險控管有一個共同的原則，只要貸款的錢每個月需要還款的幅度，是在自己可以接受以及負擔的範圍之內，其實這樣的借貸是活化資金很好的方式。
資金的活用是有很多套方法，有些房東寧可房子租不出去，也要空在那，因為租金會影響房屋價值，並影響貸款，租金掉了也就代表房子的市價也要相對應打一些折扣。
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