｜2021/12/06 17:00
▲不動產移轉會牽涉到移轉方式不同的稅負成本、移轉前後的資產保全，以及移轉的時間點等問題。（圖／Unsplash）
現今都更及危老大為盛行，被老一輩視為奮鬥大半輩子的房產，也開始面臨是否參與重建，以及不動產是否要傳承給下一代的問題。對於碰到都更及危老重建的機會，是否考慮趁重建時一併移轉給子女，除了應評估是否會影響自身的醫療和退休金財務準備之外，同時不動產移轉會牽涉到移轉方式不同的稅負成本、移轉前後的資產保全，以及移轉的時間點等問題，都需要事前經過試算與估算，才能找到妥適和恰當的資產規畫和移轉方式。
直接參與重建的稅負問題
對於老屋是否要參興重建，稅負問題是大部分房屋所有權人最為關心的。以國內不動產相關的稅制來說，主要分為不動產持有期間的房屋稅及地價稅，以及移轉買賣時的土地增值稅、契稅。目前政府為鼓勵民間老屋重建，也提出相關稅負優惠的政策。
一般來說，改建前的老屋狀況，常見因折舊率高未達稅制的起徵點，等於不用被課徵房屋稅，另一個狀況是普遍土地持分高，地價稅負擔高。在重建後，房屋稅的變化會較大，因新房價值提高，加上若分回面積變大，因此政府予以房屋稅優惠，若重建前後房屋所有權人無異動，除了現行法規原有2年，還可延長10年，最長12年內予以減半徵收。至於地價稅改建前後變化不大，則有兩年內減半的優惠。
至於重建完成後，會有多選或少選房屋的情形，其產生土地增值稅、契稅也有予以免徵或減徵40%的優惠，其相關稅制如表1所示。
不同的移轉方式產生不同的結果
眾所周知，老屋要重建從住戶整合意見，到最後拿到使照，並分配到房屋是個不算短的過程。對於碰到都更危老的重建機會，在這期間，不動產是否要移轉給子女也面臨討論。
若從移轉時機點來區分，可分為重建前及重建後兩個階段。對於將不動產移轉給下一代的時機點是落在哪個階段，其中蘊含不同考量，也可能造成不同的結果，因此這需要依整體的理財規畫來做決策。
假設一位家族的長輩自認持有不少的不動產及現金，擔心遺產稅過高的問題，有意規畫現金贈與或不動產轉移，同時也碰到有都更重建的機會，由於重建後持有價值提高，更不利稅負規畫。長輩最後決定都更前由第二代以歷年受贈的現金買賣取得房子產權。
一般來說，不動產移轉有贈與、買賣及繼承3種形式，以下進一步舉例說明：
第一種是「贈與」不動產，除了一般買賣移轉的土地增值稅及契稅之外多增了贈與稅。贈與稅計算舉例來說，老王欲贈與市價1,500萬元房子給兒子，假若土地公告現值與房屋評定現值合計為650萬元(贈與總額)，兒子繳納土增稅、契稅共66萬元(扣除額)，且經國稅局核定無誤，則贈與不動產贈與淨額＝650萬元(贈與總額)－220萬元(贈與免稅額)－66萬元(扣除額)＝364萬元，應納贈與稅＝364萬元×10%－0元(累進差額)＝36.4萬元。
其二為「買賣」不動產，稅負有土地增值稅、契稅。舉例來說，老王可規畫分年贈與子女現金，幫助孩子籌得購屋資金，向父母購買要傳承的不動產。該買賣移轉，經查符合一生一次自用增值稅要件，土增稅自用住宅優惠稅率10%適用買賣件，贈與不動產則無法適用。
上述兩種是有規畫的移轉，但還有一種是非預期的移轉，就是發生了繼承事實。「繼承」不動產，需繳納遺產稅，但免徵增值稅及契稅，是最為常見的移轉的方式。不過，隨著「房地合一稅」新制後，第二代繼承取得成本以低價公告現值計算，再出售時房地合一所得稅金額驟增，則需要考量第二代遺產稅及所得稅二者相加後總稅負增加的問題。例如以買賣跟繼承或贈與比較，通常即便二親等買賣價格也高於公告現值，所以買賣移轉將墊高成本， 第二代再出售時房地合一稅稅額也可望降低。
為了預防這種非預期的突發情況，建議預先規畫移轉的細節，依照規畫人的需求，提出整合性方案，其中可能包含預立遺囑、規畫信託或遺囑信託、購買保單或提前做遺產稅規畫……等等工具的綜合應用。
房產移轉與退休財務的抉擇
上面探討老屋重建時移轉產權給第二代的議題，這是人生重要的理財規畫。對於長者而言，也會面臨一個重要的財務議題，那就是退休理財規畫。
若有將房產移轉給第二代的想法，首先須審視退休財務的關聯性及優先順序。試想，若退休金財務都不足時，就想先執行房產移轉規畫，似乎顯得本末倒置，因此建議先考慮退休規畫後，再來進行房產移轉，否則「以房養房」才是上上策。
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