｜2021-04-27 23:33
財經傳訊 作者：鄭惠方（艾蜜莉會計師）
不動產涉及的稅目繁多，包括契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、房地合一稅、財產交易所得稅、土地增值稅。移轉不動產，可能另外涉及贈與稅及遺產稅。不動產的金額高，使民眾具有高度的節稅誘因。
但涉及的稅法複雜，也常使不熟稔稅法規定的民眾顧此失彼，節了某個稅，另一個稅卻加倍奉還。此外，不熟悉相關法令和稽徵機關實務見解，誤觸「實質課稅原則」時有所聞。接下來分享幾個常見的不當規劃，務必引以為戒。
贈與子女不動產，轉手被課高額所得稅
遺贈稅新制於106年5月12日上路，改以累進稅率課稅，並且調整稅率由10％調至最高20％，這讓民眾更有節省遺贈稅的誘因。
房地產於贈與時，具有「壓縮」財產價值的效果。因為贈與價值的認定，現金是以實際贈與金額、上市櫃公司股票是以公開市價來認定價值，但贈與房地產時則是以偏低的「土地公告現值」和「房屋評定現值」來計算贈與總額。因而贈與房地產具有節省贈與稅的效果。
乍聽之下，贈與房地產給子女是個節稅妙招，但是，完整的節稅規劃其實要考慮得更長遠，且要隨著制度變革隨時調整。房地合一上路後，若未來子女想要出售受贈的房地產，上面提到價格偏低的優點就成了大缺點，課贈與稅偏低的稅基成了計算房地交易所得時偏低的成本，外加房地合一對土地交易所得課稅，隨之讓應納稅額比起一般買賣增加不少。
基於以上原因，除非確定子女取得房地產後，是當作自用住宅並能夠持有滿6年才出售，進而可以適用房地合一自用住宅優惠，否則不建議贈與房地產給子女。父母可以考慮定期贈與現金來累積子女的購房基金（父親加上母親每年有440萬元贈與免稅額可用），日後再用市價向父母購買，以免取得成本被低估，日後要負擔沉重的所得稅。
三角移轉不動產，補稅加罰並追究刑事責任
由於直接贈與房地產給子女，在房地合一上路後再出售要付出不少稅金，由子女以自有資金向父母購買，便能夠解決取得成本低估的問題。
不過，子女手邊的置產資金多半還是來自父母，比如會利用每年父母各自擁有的贈與稅免稅額220萬元分期贈與，子女透過這種方法想取得充裕資金需要一段時間，因此便會有人選擇走捷徑，將不動產移轉偽裝成買賣移轉給子女，實際上買下房地產的資金仍是來自父母。既節省時間、不用課贈與稅，還能達到墊高取得成本的目的，為日後出售時鋪路。
但是《遺贈稅法》規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論（除非能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得）。國稅局會對二親等間買賣的案件加強查核，確認買賣是否屬實。若被查到有買賣外觀，卻沒有實際價款往來，或是子女買房的價款實際上是由父母負擔，就視同贈與，補徵贈與稅。
由於二親等間的不動產買賣仍需取得國稅局的贈與稅免稅證明或完稅證明，有些人還會規劃更複雜的流程。找來一個人頭擔任中間人，由父母親移轉房地產給人頭，之後再讓子女將不動產從中間人手中買回，外觀上看起來兩次買賣就不屬於二親等之間買賣，乍看之下似乎解除了不動產移轉的限制及補稅風險。
找來人頭居間移轉不動產，這種方式被稱為「不動產三角移轉」，即「將所有的不動產先移轉予第三人，再由第三人轉讓予其二親等以內之親屬，以規避相關稅負」。
針對不動產三角移轉，國稅局可以透過地政機關的資料庫或財稅資料中心的不動產異動資料查核。由於父親或母親的資產大減，而人頭的資產增加，且最終移轉給子女，就能知道是不動產三角移轉的案件。實務上曾發現兩次買賣即使間隔5年，仍然被國稅局盯上。
這時，國稅局會要求納稅義務人提交支付價款的證明，以分析其資金存取時間，並斟酌當事人所得能力，調查其所得資料，以憑審核，必要時則會加強資金流程之查核。
除非子女的確是以自有資金向第三方買下不動產，且該已支付之價款並非來自父母親貸與或提供擔保向他人借得者，才不會有問題。反之，可能被認定是「假買賣真贈與」，將依實質認定為原所有人（如父母）與二親等親屬間（如子女）之贈與，依法課徵贈與稅，並處以所漏稅額1倍至3倍之罰鍰及依《稅捐稽徵法》第41條追究刑事責任，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣60,000元以下罰金。
左手賣右手，依實質課稅原則補稅
房地合一新制上路，今後房地產交易的所得稅都將變得更重。如果個人先將不動產出售給自己持有的國內投資公司（俗稱「左手賣右手」），將來要賣掉不動產時，只要出售投資公司股權給買家，而出售股票屬證券交易所得，目前免稅。這樣一來不就能省下大筆稅金？
國稅局當然也知道這樣的操作手法而加強查核。「左手賣右手」必須符合一般買賣情形，否則徒具買賣形式而無買賣實質時（如：交易價款未實際收付），可能依實質課稅原則補稅。此外，若公司沒有其他營業項目或活動，也可能被認定為避稅行為。
附帶一提，若讀者是想要購買不動產，而賣家提出想出售一間資產只有一筆不動產的公司給你，只要買下全數股權，就等同於持有這筆不動產。因為證券交易所得免稅，賣家額外給了不少折扣，這時千萬不要只注意到眼前的利益。
股權買賣與不動產交易還是有差別的。購買公司股權，買到的不只是公司的資產，同時還有公司的負債。中小企業的財務透明度較低，一般大眾也沒有能力對公司進行盡職調查，買入的公司到底帶著多少負債？不可不慎！
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